富力地產將步恒大後麈? 大股東注資80億也救不了?

恒大集團(3333.HK)的債務風暴為港股市場帶來極大震盪,其美元債劵價格已經跌至$25美分(每面值$1),恒大違約基本上已毫無懸念,現時的問題是會不會衍生系統性風險的問題,或拖累其他內房也捲入債務違約的漩渦。

富力地產(2777.HK)一直被視為下一間違約的大型內房的「大熱門」,本週一收市後出了一道新聞:「富力連出兩招救亡:大股東注資80億、物管業務100億售予碧服」,似乎能舒緩一些壓力,富力2022年1月到期的美元債也應聲反彈,升了$6美分至$82美分水平。但到底富力地產的情況有沒有因為大股東的80億注資而變得樂觀?

要解答這問題,第一步必需先了解富力的財務狀況。

衡量一家內房的財務狀況的「三條紅線」,包括1.剔除預收款後的資產負債率大於70%;2.淨負債率大於100%;3.現金短債比不得小於1倍,相信讀者們都有聽過。監管機構和投資者對這三條紅線都「望到實」,各地產商都用盡方法去「處理」這三條紅線,務求在財務報表上交出不俗的成績表,所以一眾在港上市的內房企業在今年上半年的財報,大部份在三條紅線的表現都不太差,即使是恒大也見到了明顯的「改善」,在2021年6月錄得一條紅線轉綠,可是最後也是出事了。 在香港上市的內房只有一間是三條紅線全踩,正正就是富力地產。截至2021年上半年,富力地產剔除預收款後的資產負債率為74.9%、淨負債率為123%、現金短債比約為0.55,全都未達三條紅線的標準。貝殼研究院統計了85間重點內房,當中只有8間在2021年上半年仍然是三條紅線全踩,與富力並肩的,有幾間其實已經債務違約了,包括華夏幸福、泰和集團及藍光發展,相信大家都感受到富力的情況有多嚴峻。

Source: http://finance.eastmoney.com/a/202109142098609992.html

星期一收市後,朋友傳送了我一篇有關富力的新聞:「富力連出兩招救亡:大股東注資80億、物管業務100億售予碧服」,驟眼看來是一個重大利好消息,一來大股東李思廉和張力出錢救亡是對公司信心的表現,二來富力地產看來多了180億流動資金,富力在2021年6月帳上現金有290億,一年內到期債務為520億,缺口為230億,180億絕對能解決燃眉之急。但當我再仔細看了公司公告,便發現並不是這一回事。

原來碧桂園服務(6098.HK)作價人民幣100億收購的富良環球,並不屬於富力地產旗下,而是由富力兩位創始人李思廉、張力分別各持有46.48%股份,陳思樂持有7.05%股份,換句話說,這人民幣100億是給李思廉、張力和陳思樂,不是給公司富力地產的。更令人咋舌的,是富力的物管業務本來是富力地產旗下的,在2020年3月31日,由李思廉和張力各持有50%的廣州富星向富力地產私有化了物管業務,當時作價僅人民幣3億元,李思廉和張力在一年後的今天用人民幣100億元轉售予碧桂園服務,可謂真正的「自肥企画」。

然後,李思廉和張力再注資港幣80億元 (注意這是港幣,上面賣物管是人民幣100億)予富力地產作救火之用,看似慷慨及對公司有信心,但其實計一計數,大股東一買一賣賺了人民幣97億元,折合港幣約116.5億,即使富力地產最後倒了,這80億注資全部沒了,大股東也已經袋了港幣36.5億。而如果沒有大股東的這番操作,今日富力地產收到的便是人民幣100億元的現金,而不是港幣80億的股東貸款。

但事已至此,有這80億對富力地產來說總好過沒有,亦應該能稍為續命。富力地產的公告中最後一段「在主要股東的財務支持下,且預期未來數月自公司行動的正面進展,本集團非常有信心於財政年度結束前繼續改善本集團的財務狀況。」

投資者們信不信呢?

作者陳錦鋒為馭風聯合創辦人、華晉證券資產管理首席投資組合經理、證監會持牌人士。筆者及其客戶並未持有上述股票。